"Chỉ định thầu", gỡ nút thắt, tăng tốc dự án nhà ở xã hội?

Chậm vì… đấu thầu

Hiện nay, việc thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) được thực hiện theo quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở 2023, với các hình thức: Giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH (đối với quỹ đất 20% trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại); được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư khi có quyền sử dụng đất; được chấp thuận làm chủ đầu tư khi chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Đấu thầu đối với trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm.

Theo Bộ Xây dựng, các dự án NƠXH theo quy định của pháp luật được miễn tiền sử dụng đất, nhà nước quy định tỉ lệ lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, nhà nước duyệt giá thành xây dựng, duyệt thẩm định giá bán và phê duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Do đó, việc đấu thầu chỉ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án mà không đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội, thậm chí là gây lãng phí nguồn lực đất đai do chậm được đưa vào sử dụng.

Trong quá trình tổ chức các hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã ghi nhận được nhiều phản ánh, kiến nghị của các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực phát triển NƠXH.

Nhiều dự án NƠXH chậm triển khai do quá trình đầu thầu kéo dài

Theo doanh nghiệp phản ánh, hiện nay quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển một dự án NƠXH là khá lớn.

Theo ước tính, trong trường hợp dự án NƠXH đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, đã có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và được đưa và danh mục, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì thời gian thực hiện theo tuần tự từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi lựa chọn, ký kết được hợp đồng dự án với nhà đầu tư là khoảng gần 300 ngày.

Tại tọa đàm "Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội" tổ chức đầu tháng 4/2025, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ quốc gia đánh giá, hiện tại, hầu hết các dự án NOXH vẫn phải trải qua quá trình đấu thầu kéo dài, cùng với quy trình xét duyệt hồ sơ có thể mất tới 4-5 năm. Điều này khiến các doanh nghiệp dù có thiện chí đầu tư cũng gặp không ít khó khăn.

Theo Bộ Xây dựng, từ 2021 đến nay, cả nước triển khai 655 dự án nhà xã hội. Bộ đánh giá việc đầu tư loại hình nhà ở này còn chậm, chủ yếu do đấu thầu chọn chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục hành chính.

Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, các quy định liên quan đến đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư sẽ phải qua nhiều thủ tục hành chính, mất từ 6 đến 12 tháng.

Theo ông Hải, Bộ Xây dựng đánh giá việc đầu tư, phát triển nhà ở xã hội còn chậm, thiếu nguồn cung thời gian qua chủ yếu do công tác đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở.

Cần có những tiêu chí rõ ràng

Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng NƠXH, hoàn thành mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như đề xuất tại dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có đề xuất về thí điểm giao chủ đầu tư nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu.

Theo dự thảo, trong 30 ngày kể từ công khai dự án, nếu chỉ có một doanh nghiệp đăng ký đủ điều kiện, Sở Xây dựng báo cáo UBND tỉnh giao đơn vị này làm chủ đầu tư. Khi có từ hai doanh nghiệp trở lên cùng đăng ký thực hiện, sẽ ưu tiên đơn vị có nhiều kinh nghiệm, năng lực tài chính, tiến độ và phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư. Trường hợp các nhà đầu tư có năng lực, đáp ứng tiêu chí như nhau, UBND tỉnh chọn doanh nghiệp đăng ký sớm hơn.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang không qua đấu thầu. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam triển khai dự án nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính Công đoàn cũng không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư được lựa chọn phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định liên quan.

Đề xuất về thí điểm giao chủ đầu tư nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu kỳ vọng sẽ đem đến nguồn cung lớn cho phân khúc nhà ở này

Theo đánh giá, dự kiến việc thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu sẽ cắt giảm được thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Theo tính toán, nếu thực hiện điều này có thể sẽ cắt giảm khoảng 200 đến 241 ngày, tương ứng từ 70 - 100% thời gian thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư so với quy định hiện hành.

Theo các chuyên gia pháp lý và bất động sản, đề xuất này trong Dự thảo được coi là sự thay đổi quan trọng, giúp rút ngắn thời gian triển khai các dự án NOXH.

Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Giám đốc Công ty Luât Vietsky cho rằng, phương án chỉ định thầu sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cần có những tiêu chí, quy định rõ ràng để giảm thiểu nguy cơ "xin - cho", lợi ích nhóm.

Cơ chế giao chủ đầu tư không qua đấu thầu được kỳ vọng sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia, từ đó tạo ra nguồn cung nhà ở lớn, đáp ứng sự mong đợi cấp thiết của người lao động.